フレイニャのブログ

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500万の中古マンション買いました(附.会社辞めました)

船橋川

見つけた物件の近所。淀川に流れ込む船橋

フレイニャは予備校講師兼社員としてバリバリ働いておりましたが,ハードな業態(ブラックではない)故に体調悪化で2021年4月,中途退職しました。

これを機に家を買うことを考えました。

・今の都内の賃貸マンションは家賃がもったいない

フレイニャが39歳と仮定して下さい。

私は19歳で上京し,20年間,賃貸マンションで過ごしてきました。

学生時代は調布・中野で共に月6万ほど。大学院から池袋で7.5万。正社員時代の途中から夢の徒歩通勤を達成すべく渋谷区11万の所に住み始めました。

面倒なので月平均8万で過ごしてきたとしましょう。

20年×12ヶ月×8万円,で1920万使ったことになります。礼金や更新料もこれに加わり2000万を越えます。

結果論に過ぎませんが(学生時代は仕送り貰ってたし),2000万あればそれなりの家かマンションが買えていたでしょう。

今後は地方に移住して家賃4〜5万になるとしても,今後の20年で1000万とか使うくらいだったら,先に買ってしまおうと考えたわけです。

 

・再就職で以前ほどバリバリ稼げない可能性がある

とりあえず住居だけ確保しておけば毎月の家賃負担がないので,バリバリ稼げなくても生活していけるかなと考えました。あ,即金で買うことになりますので安物件を探します。

 

家探し開始

不動産ころがしみたいなのをやって,しょっちゅう引っ越ししていた叔父がおり,叔父に見つけてもらうことも考えました。

しかし場所が叔父の地元に限られること,そんなにナイスな物件を見つけて貰えるか分からないことから,まずはネットで探して,自力でうまく見つけられなかったら叔父を最後の頼みの綱にする作戦にしました。

家探しにはSUUMO(スーモ)at home(アットホーム)のような検索サイトがあります。

suumo.jp

アットホーム

https://www.athome.co.jp

 

「買う」なのか「借りる」なのか(私は今回「買う」一択)

「新築」なのか「中古」なのか(私は基本的に「中古」)

を選ぶと,地方選択になるので選んで,細かい自治体名に入っていくと具体的な物件が出てきます。可能なら「安い順」とかに並べると良いでしょう。「へーこんな物件があるんだ」とか面白いですよ。

 

地域

私は現在無職なので,どこを選ぶこともできました。例えば北関東の那須塩原や,温暖な瀬戸内の愛媛も見ました。また私は京都出身なので,亀岡,南丹京田辺といった京都の周辺部も見ました。

しかし兄妹の説得で,都市部を選びました。完全にテレワークでやっていければ良いのですが,そういうわけにも行かないだろうので,枚方市(40万都市)の樟葉(くずは)地区を選びました。

といいますか,ここは私が1歳から19歳まで住んだ所です。父母が京都でも大阪でも通勤できるようにと,両者の中間の「くずは駅」を選んだのです。当時は京阪電車の急行しか停まりませんでしたが,今は特急が停まるようになり,ますます便利になっています。

つまり私は結局「故郷を選んだ」のです。

全く住んだことのない田舎にも魅力を感じましたが,青春時代を過ごした所というのも良いものですね。「故郷に錦を飾る」という体にはなりませんでしたが。

※興味本位で調べたら「くずは」が「クソ袴」を由来とすると知って愕然としました笑

ja.wikipedia.org

 

家かマンションか

私は初め「こぢんまりした家が良い」と思い,「中古一軒家」で検索しました。

そして2階建て,リホーム済,500万円という良さげなものを発見しました。

しかし私は1人暮らしということもあり,兄妹の説得で家はやめました。家は屋根の修繕とかで今後何かと金が掛かるらしいです。

父は生前「マンションは土地を買ったことにならないから買うなら家にしろ」と言っていましたが,兄妹の説得でマンションにすることにしました。

 

「リホーム済」のメリット

私が最初に見つけた中古一軒家も,次に良いと思った中古マンションも,「内装リホーム済」でした。「内装リホーム済」物件は,誇示するように写真が並んでいます。そりゃアイ・アピールが違いますよね。因みに今住んでいる賃貸も,築30年ながら入居1ヶ月前に内装リホーム済でした。内装は新築同様なのです。

さらに──これは不動産屋さんとの会話で腑に落ちましたが──リホーム済でない中古一軒家,中古マンションは,結局リホームする羽目になる覚悟が必要なのだそうです。仮にリホーム代金が100万〜300万とすると,リホーム済でない物件は価格に100万〜300万が上乗せされると考えたほうが良い可能性があるわけです。

 

要注意:管理費+修繕積立金のチェック

マンションの場合,買い切りであっても管理費+修繕積立金が月々かかります。

例えば300万で結構広くで良さげだったけれど,管理費+修繕積立金が4万円という物件がありました。管理費がかかるところは管理人さんがいてくれたりして(音無さん!?)よいのですが,月4万はどうでしょう。これでは,「300万払った上に毎月4万の家賃を払う」のと変わりません。「管理費+修繕積立金」は,「家賃とは思えないほどの低価格」であった方が良い(1万円台とか?)ですよね。

 

築年数は諦めました笑

1000万〜2000万とかのマンションなら新しい所が買えるでしょう。でも300万〜500万とかでは築40年以上とかが当たり前です。というより,であるがゆえに300万〜500万なのです。

 

交通の便

これは見取り図の次くらいにチェックする要素ですね。安い物件はこれが原因となっている可能性もあります。私は徒歩30分まで許容です。私は元陸上部で,それは関係なくとも,老後,足腰が弱くなったらアウトです。死ぬまで歩き続けるくらいでないといけません。

ただ「駅からバス○分,バス停から徒歩30分」は却下しました(それはめんどくさい)。あくまで「鉄道の駅から徒歩30分以内」です。

私が選んだ物件は最寄り駅(くずは駅)から徒歩20分なので,合格でした。

 

私が選んだ物件

部屋の写真

検索サイトにあった写真

部屋の写真

自分が内見で撮った写真。当然ながら,アップされていた通りでした

・中古マンション,480万

・築40年以上

・内装(玄関ドア含め)リホーム済(室内洗置,システムキッチンなど)

・鉄道の駅から徒歩20分

・管理費+修繕積立金は1万以下

・ちなみに外装は「マンション」というより「昭和の○○荘」でした笑。エレベーターはなく,赤く錆びた階段を上がると「カンカンカン」と言います

窓からの眺め

キッチン側の窓からの眺め。淀川の向こうの山が見えます

 

不動産屋とのやり取り

検索サイトを閲覧し,これが見たいとなったら,該当物件ページに取扱不動産店が載っているので,サイトのフォームから問い合わせます。フォームを使わず連絡する場合でも(スーモやアットホームにお礼が行くように?)「スーモを見た」「アットホームを見た」と言ってあげた方がいいでしょう。というより,フォームから連絡した方が話がスムーズです。

フォームから不動産店にメールが行き,営業時間であれば,当日(恐らく30分以内に)電話がかかってきます。ちょっとした口頭アンケート(車ありますか,ペットいますか,他にも見ますか等)を経て,内見の日時約束です。

↓本件とは無関係だが死ぬほど笑えるジャルジャルの「リモート内見する奴」

www.youtube.com

 

物件の価格以外にかかるお金

仲介料(=不動産屋の儲け):22万(物件価格に基本的に比例)。これがなければ,不動産屋は商売をしません

登記代:当初は高くても20万と言われていた→15万弱。こういうものがあるんですね。知りたい人は「登記代とは」とかで検索してみて下さい

固定資産税:年3万。安マンションなので安かったです。住み始める日に応じ日割されます。 家を持ってる兄妹は15万と言ってました。世知辛いですね。

・印紙代:1000円。無視できる額です 

火災保険料:10年分を10万。年1万という計算ですね。今住んでる賃貸も,2年で2万くらいだったような。

・管理費+修繕積立金:前に述べた通り

ということで50万ほど足が出ます。物件価格の1割強は足が出る感じですかね。

私の今回のお買い物は480+50=530万円でした。大事な話をしてませんでしたが,私は即金で買い,元手の大半は中途退職金+貯金でした。

 

さいごに

ということで,現在はオリンピックを見ながら荷造り中です。その他各所への連絡・届出等,色々面倒ですよね。ということで落ち着くまでゲームをする時間が減り,ブログ更新,ツイッターなど若干低浮上となっております。

物件探しのご参考に慣れば幸いです。

 

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